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黄某某不服某市国土房管局不予核准租金行为案

发布时间:2014-07-04    更新时间:2016-04-12

浏览次数:10980    字体:[ ]

  一、基本案情

  申请人黄某某,被申请人某市国土资源和房屋管理局。

  申请人因不服被申请人不予批准某物业管理公司核准租金的行为,向某市人民政府提出行政复议申请。

  申请人请求责令被申请人核准某物业管理公司核准的租金。查清事实为:涉案房屋为被申请人管辖的公产直管房。自1990年起该房由某某厂承租作仓库用途,该单位为解决厂干部职工住房困难,安排申请人黄某某等户居住,其中申请人居住房屋为101房,使用面积为65.31平方米。2000年11月起,被申请人下设某某房管站为申请人办理相关租赁手续,由申请人直接承租涉案房屋101房,当时核定月租金288.8元。2001年7月,因申请人擅自将承租的101房前部分10.92平方米用作商铺使用,被申请人月租金调整为778元。2002年5月,因申请人将前铺停业恢复住宅用途,某某房管站重新评定月租金为402.1元。2003年7月22日,申请人与某区国土资源和房屋管理局签订《房地产租赁合同》,约定申请人承租涉案房屋101房,月租金402.1元,并在《补充协议》中约定由荔湾区国土房管局委托某某物业管理有限公司代理收租和修缮房屋。申请人按402.1元的月租金标准租赁该房屋至今。2010年,某某物业管理公司评定月租金为199.3元,上报至被申请人,被申请人未同意租金调整。

  二、复议结果

  经审查,复议机关认为:涉案房屋101房为被申请人管理的国有房屋。申请人与被申请人之间因公房租金发生纠纷,因双方法律地位平等,系民事法律关系。因此,申请人的申请不属于《中华人民共和国行政复议法》第六条规定的行政复议受理范围,因此作出驳回申请人复议申请的决定。

  三、案件评析

  如何确定具体行政行为是否属于行政复议范围?

  (一)《行政复议法》关于行政复议范围的规定

  《行政复议法》第二章规定行政复议范围,其中第六条中列举了十一项可以申请行政复议的情形,包括:对行政机关作出的警告、罚款、没收违法所得、没收非法财物、责令停产停业、暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执照、行政拘留等行政处罚决定不服的;对行政机关作出的限制人身自由或者查封、扣押、冻结财产等行政强制措施决定不服的;对行政机关作出的有关许可证、执照、资质证、资格证等征书变更、中止、撤销的决定不服的;对行政机关作出的关于确认土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的决定不服的;认为行政机关侵犯合法的经营自主权的;认为行政机关变更或者废止农业承包合同,侵犯其合法权益的;认为行政机关违法集资、征收财物、摊派费用或者违法要求履行其义务的;认为符合法定条件,申请行政机关颁发许可证、执照、资质证、资格证等证书,或者申请行政机关审批、登记有关事项,行政机关没有依法办理的;申请行政机关履行保护人身权利、财产权利、受教育权利的法定职责,行政机关没有依法履行的;申请行政机关依法发放抚恤金、社会保险金或者最低生活保障费,行政机关没有依法发放的;认为行政机关的其他具体行为侵犯其合法权益的。第八条规定了排除行政复议的事项,包括 “行政机关作出的行政处分或者其他人事处理决定的”以及“行政机关对民事纠纷作出的调解或者其他处理”两种情形。

  综上,行政复议所针对的必须是具体行政行为。所谓具体行政行为,指行政机关行使行政权力,对特定的公民、法人和其他组织作出的有关其权利义务的单方行为。本案中,被申请人与申请人通过签订租赁合同建立的公房租赁关系是通过双方平等合意建立起来的,属于民事法律关系。虽然被申请人在对承租人资格进行审查时有履行一定的行政管理职能,但就整个租赁合同的签订而言,双方的法律地位是平等的。且本案的争议问题为租金的确定,属于典型的租赁民事关系涉及的问题,对租金的争议应不属于行政复议的审查范围。